土地到期的那些事

最近在朋友圈有人发布了一条关于“不动产登记正式生效，100平米补交约1560元即可续期”的花边消息引起了不少人的注意。

土地与土地上的房屋等建筑物相伴相随，土地使用权到期面临的问题也意味着房子该如何处理。基于土地年限到期问题引发公民对自己的财产安全产生关注，也会引发社会波澜或者房地产行业震动，现聚焦土地到期如何续期以及续期费用问题，笔者进行分析梳理：

重点规定

1990年

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

1995年

《城市房地产管理法》第二十二条

（最新2019年已修订）

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

2007年

《物权法》第149条

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

一、是否不再纠结70年产权还是40年产权？意思是，土地到期后房屋是否还能继续使用？

土地使用权根据用途最高使用年限分为住宅用地70年、工业和综合类用地50年、商业用地40年。对于土地使用权期限届满问题，《物权法》采用了区分原则：对住宅建设用地使用权期间届满，自动续期；对非住宅建设用地使用期间届满，依照法律规定办理。而《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》未区分住宅与非住宅建设用地类型，采用了统一的申请续期规定。在目前法律制度，住宅土地使用权到期自动续期，不影响业主对该房产完整的所有权；而对于非住宅建设用地使用权来说，在土地到期前仍需要提前办理续期手续并须经批准是否可续期，且土地到期后地上房屋建筑物产权处于不确认定状态，政府有权决定是否收回。

二、对于住宅建设用地使用权到期自动续期，那么是否代表无偿续期呢？

检索全国各地的案例发现，在2004年深圳的罗湖国际商业大厦、2009年山东省青岛市黄岛开发区阿里山住宅小区、2011年深圳南山金桃园小区、2016年深圳福田长城大厦以及浙江温州部分小区等也曾出现住宅建设用地使用权到期的案例，住宅建设用地使用权到期而非个案现象存在。

早在2004年，深圳出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，该项规定针对早期行政划拨性质房地产以及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产，提出按有偿使用土地的原则，将未达到法定最高年限的土地使用权补足剩余年限( 剩余年限为法定最高年限减去已使用年限) ，延长至法定最高年限，一次性补交地价，金额为相应用途公告基准地价的 35% 并按约定年期修正；或支付土地租金签订土地租赁合同，土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。检索关于2004年深圳的罗湖国际商业大厦、2011年深圳南山金桃园小区、2016年深圳福田长城大厦土地到期的处理办法是补交了为数不高的地价。而目前深圳现在执行的公告基准地价为2013年版，关于各区的基准地价情况可在深圳市规划和自然资源局官网上查询，现行执行的基准地价与目前的楼价相比，还是相对低很多！（例如附件：福田区住宅基准地价）

2016年，国土资源部发文《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，该复函针对的是浙江温州少数住宅建设用地使用权到期问题，提出“不需续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续”的过渡性处理办法。上述国土资源部的《复函》虽然不属于规范性文件，不具有普遍约束力，但且结合深圳特区续期费用的规定，对其他省份解决住宅建设用地使用权到期问题具有重大的参照意义。  

现行法律制度中并未对住宅建设用地使用权到期续费与否以及续费费用的标准明确规定，但从即将颁布的《民法典》来看，对于住宅建设用地使用权到期后续费问题还是趋向为有偿模式为主，《民法典》中提出:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”,即已经为未来住宅土地使用权续期预留了“有的情况也许收费，有的情况可以减免”的可能性。

三、关于非住宅建设用地使用权到期后续期问题

从上述第一条中也提到关于非住宅建设用地使用权到期后采用申请续期的方式，但是现行规定，有关非住宅建设用地使用权续期制度对续期的年限、续期次数、续期费用等相关内容都存在立法空白，会导致实践中出现“无法可依”的困境。而且，对于土地到期后地上房屋建筑物产权有可能被国家无偿收回，该规定过于简单粗暴，有违法律对产权平等保护的原则。

   回归到那条朋友圈，关于不动产登记早在2007年颁布实施《物权法》中规定国家对不动产实行统一登记制度，2015年确立《不动产登记暂行条例》，但《暂行条例》是为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记制定的不动产登记程序规范，并未提及土地到期后相关问题。土地使用权到期后续问题，只能呼吁尽早制定出台科学的法律法规解决这些“空中楼阁”问题。

附件：福田区住宅用地基准地价图

黄伟梅律师

联系电话：13650409594

广东品峰律师事务所律师，并具有基金资格证书、保险从业证书，会计资格证书。曾在世界500强企业外资房地产公司从事法务工作，2016年开始进入律师行业，累计为穗、莞、深等地20余家企业提供常年法律顾问服务。            

长期研究房地产及行政法律领域，并对企业经营运作和风险管理有着丰富实务经验，善于将企业的运营需求与法律保障、风险防范有机结合。办案风格刚柔并济、情理法交融，诉讼方案筹划与实施独具匠心，以“专业、智慧、责任、爱心”赢得众多客户青睐和社会广泛赞誉。